8 kroků při koupi francouzské nemovitosti:

1. Výběr nemovitosti skrze místní realitní kancelář

Ze všeho nejdříve je třeba pomocí místní realitní kanceláře najít vhodnou nemovitost. Francouzská realitní kancelář má podobnou úlohu jako realitní kanceláře v České republice – pomůže Vám nemovitost vybrat, zajistí prohlídku, a následně slouží jako prostředník mezi oběma stranami, kdy zejména připraví a zajistí podpis cenové nabídky. Realitní kancelář figuruje následně v procesu koupě v ústraní, kdy do procesu vstupuje zejména v případě komplikací nebo problémů – v takových případech je schopná zahájit vyjednávací proces a pomoct vzniklé problémy vyřešit. Někdy si kupující přeje v průběhu procesu koupě nemovitost znovu prohlédnout, v takovém případě realitka zprostředkuje další prohlídku. Před podpisem kupní smlouvy doprovodí realitní makléř kupujícího do nemovitosti, aby došlo k závazné prohlídce, jejímž cílem je si potvrdit, že stav nemovitosti odpovídá dohodnutému stavu, a že je možné přistoupit k podpisu kupní smlouvy.

2. Podpis cenové nabídky

Ve Francii je zvykem podepsat ze všeho nejdříve cenovou nabídku – ve francouzštině tzv. offre d’achat. Cílem takové nabídky je definovat základní parametry a podmínky prodeje, jako je vymezení nemovitosti, kupní cena, typ financování, případné odkládací podmínky, lhůta pro přijetí cenové nabídky prodávajícím a dále lhůta pro podpis předkupní smlouvy. Nabídka je platná zpravidla několik dní až týden – v této lhůtě má prodávající možnost cenovou nabídku závazně přijmout: jakmile ji podepíše, vzniká mezi stranami smluvní povinnost pokračovat v procesu koupě. Do uplynutí stanovené lhůty nelze nabídku zpravidla odvolat – je proto třeba dávat pozor, aby kupující nepodepsal více cenových nabídek zároveň: mohl by se tak totiž ocitnout v nepříjemné situaci, kdy by byl smluvně vázán ke koupi více nemovitostí.

3. Předkupní smlouva

V návaznosti na podpis cenové nabídky nastává období, kdy se připravuje znění předkupní smlouvy. V tomto momentě vstupuje do procesu koupě notář, který vypracuje znění předkupní smlouvy a zašle ho druhé straně.

Specifikum Francie je skutečnost, že každý převod nemovitosti musí nutně probíhat přes francouzského notáře. Prodávající má zpravidla „svého“ notáře, který připraví znění předkupní smlouvy. Notář by měl být nezávislý a sloužit jako nestranný garant prodeje. Ze zkušeností lze však říct, že navzdory své nestrannosti bude notář vždy hájit spíše zájmy strany, která si ho tzv. objednala.

Kupující má možnost si vzít svého vlastního francouzského notáře, který kontroluje práci notáře prodávajícího, a hájí jeho zájmy. V praxi je naprosto běžné, že má každá ze stran svého notáře.

Znění předkupní smlouvy je naprosto zásadní, neboť definuje odkladné podmínky a další důležité náležitosti a podmínky prodeje. Již před podpisem předkupní smlouvy je zpravidla kupujícímu zaslána komplexní technicko-právní dokumentace vztahující se k nemovitosti, kterou je třeba důkladně zkontrolovat. Ve Francii má prodávající mnohem více povinností, než tomu je v České republice: je tak povinen kupujícímu poskytnout spoustu různých technických i právních dokumentů a protokolů vztahujících se k nemovitosti.

Kupující má ze zákona možnost od předkupní smlouvy do 10 dnů od jejího podpisu bezdůvodně odstoupit.

4. Lhůta pro uplatnění předkupního práva – právní prověrky

Po podpisu předkupní smlouvy nastává období, kdy si notář vyžádá relevantní právní dokumenty, jako např. výpis z katastru nemovitostí, výpis z registru zástavních práv, které mu umožňují zkontrolovat právní stav nemovitosti. Zároveň je o plánovaném převodu nemovitosti informovaná obec, která má dle francouzského práva předkupní právo k nemovitosti.

Kupující zároveň řeší získání hypotéky, pokud si přeje nemovitost financovat pomocí úvěru.

5. Splnění odkládacích podmínek

Za předpokladu, že obec neuplatnila předkupní právo, a že z právní prověrky nemovitosti nevyplynulo nic nežádoucího, je možné v koupi pokračovat.

Pokud je nemovitost financovaná hypotékou, je získání hypotéky definováno jako odkládací podmínka, a ke kupní smlouvě je možné přistoupit pouze pokud byl úvěr získán. V tomto ohledu je kupující ze zákona chráněný, a pokud hypotéku nezíská, je mu vrácen veškerý uhrazený rezervační poplatek.

6. Kupní smlouva

Pokud došlo ke splnění všech odkládacích podmínek, připraví notář znění kupní smlouvy. Zpravidla je příprava kupní smlouvy rychlejší, než je tomu u přípravy a vyjednávání předkupní smlouvy, neboť podmínky kupní smlouvy již byly definovány právě v předkupní smlouvě.

Pokud prodávající nedodal veškeré zákonem vyžadované podklady, musí tak učinit nejpozději před podpisem kupní smlouvy.

Samotný podpis probíhá častokrát v zastoupení, kdy notáři obou stran podepíšou kupní smlouvu dálkovým způsobem, na základě zplnomocnění svých klientů. Klient tak nemusí do Francie znovu cestovat. Pokud klient nehovoří francouzsky, musí být veškerá smluvní dokumentace přeložena soudním překladatelem do češtiny.

7. Zápis změn v místním katastru nemovitostí

Kupní cena je vždy hrazena do úschovy vedené místním notářem. Notář částku nevyplatí dříve, než dojde k uspokojení všech existujících zástavních věřitelů a než dojde k vypořádání veškerých dluhů váznoucích na nemovitosti. Tento proces chvíli trvá a kupující tak musí počkat zhruba 3–4 měsíce, než je zapsán jako nový vlastník v místním katastru nemovitostí, a než jsou vymazaná případná zástavní práva.

Nemovitost však má k dispozici již v den podpisu kupní smlouvy. Celý kupní proces je nastaven tak, aby se po podpisu prodávající s kupujícím již nikdy nemuseli vidět a nic spolu nemuseli řešit.

8. Přihlášení k francouzské dani

Podpisem však vše nekončí. Nový majitel je následně přihlášen k místním daním a vznikají mu nové povinnosti vůči francouzskému finančnímu úřadu: k některým daním je přihlášen automaticky skrze změny v katastru nemovitostí provedené francouzským notářem, k jiným daním se však musí kupující přihlásit sám, a to do přesně stanovených lhůt.

Mezi hlavní francouzské daně patří: daň z nemovitosti (taxe foncière), daň z bydlení u rekreačních nemovitostí (taxe d'habitation sur les résidences secondaires), daň z příjmu (impôt sur le revenu) a daň z bohatství (impôt sur la fortune immobilière).