Je výhodnější koupit nemovitost na fyzickou osobu nebo na společnost?

Ve Francii lidé mnohdy kupují nemovitost na společnost založenou výhradně k tomuto účelu – jedná se o tzv. société civile immobilière, neboli zkráceně SCI. Hlavní důvody bývají daňové, nicméně mohou být i organizační.

Pokud má nemovitost vlastnit více osob, je výhodou vlastnictví skrze společnost jednodušší organizace správy nemovitosti – v rámci společnosti je možné stanovit jednoho jednatele a předem definovat jeho pravomoci. Dalším faktorem může být plánovaný převod nemovitosti na další generace – v případě společnosti vstoupí potomci do společnosti a není třeba hradit daň z převodu nemovitosti, jelikož vlastníkem zůstává stejná společnost.

Nevýhodou společnosti je však její finanční náročnost – je třeba počítat navíc s náklady na její založení, a dále s náklady na provoz (účetnictví, schvalování účetní závěrky, daňové přiznání atd.).

Přímé vlastnictví, tj. vlastnictví na fyzickou osobu, má rovněž jisté daňové výhody – například lze snížit daňový základ pro výpočet daně z bohatství z titulu využití nemovitosti pro vlastní bydlení, případně lze vlastnictví rozdělit na tzv. „holé vlastnictví“ a „užívací právo“ (jedná se o specifický institut francouzského práva, který v českém právu neexistuje), kdy při převodu pouze holého vlastnictví na další generaci lze významným způsobem ušetřit na darovací dani i na dani z převodu nemovitosti.

V případě, že se rozhodujete, jakým způsobem nemovitost ve Francii koupíte, určitě se vyplatí si nechat vypracovat daňové srovnání, které bude brát v potaz Vaši konkrétní situaci, plány a požadavky. Oba scénáře mají své výhody i nevýhody a nelze obecně říct, která varianta je výhodnější.

Lze ve Francii pronajímat koupený byt v rámci krátkodobého pronájmu typu Airbnb?

Krátkodobý pronájem typu Airbnb je ve Francii přísně regulován a možnost takového využití zakoupeného bytu závisí na několika faktorech.

V první řadě je třeba zkontrolovat stanovy SVJ domu, ve kterém se byt nachází. Francouzské stanovy častokrát obsahují tzv. buržoazní klauzuli, jejímž cílem je v domě zakázat provozování jakékoli obchodní aktivity: krátkodobý pronájem je francouzskými soudy za obchodní aktivitu považován. Vždy však záleží na konkrétním znění stanov a znění samotné buržoazní klauzule.

Následně je třeba ověřit místní legislativu, jelikož každá obec uplatňuje jiná pravidla. V některých případech je nutný souhlas obce, v jiných případech je vyžadovaná registrace nemovitosti v příslušném rejstříku.

Na co si dát pozor při koupi bytu/domu ve Francii?

Vždy záleží, k jakému účelu byt nebo dům kupujete. Pokud se jedná o investiční nemovitost, která má následně sloužit k dalšímu pronájmu, je nezbytné zkontrolovat stanovy SVJ, které mohou plánovanou činnost zakazovat.

Samotné stanovy SVJ mohou rovněž stanovit různé povinnosti vztahující se na majitele jednotek, se kterými by je nenapadlo počítat – stanovy mohou například zakázat pobyt určitého typu domácích mazlíčků v dané budově, mohou zakázat věšení prádla na balkóně, anebo mohou vyžadovat, aby byla jakákoli rekonstrukce schválená domovním architektem v souladu se stylem budovy atd.

Další specifikum Francie je existence daně z bohatství – pokud hodnota Vašeho jmění ve Francii přesáhne určitou částku, je majitel povinen podat daňové přiznání a uhradit tuto specifickou daň. V roce 2026 byla hranice stanovena na 1,3 miliónu eur.

Jak postupovat při koupi francouzské nemovitosti na hypotéku?

Francouzský zákon je velmi ochranný vůči kupujícímu, který si přeje financovat nemovitost úvěrem. Kupující v takovém případě sdělí, jakou vyžaduje výši úvěru, délku jeho splácení a úrok – tyto parametry jsou definovány jako odkládací podmínka v rámci předkupní smlouvy. Pokud úvěr není získán, či úvěr nesplňuje definované parametry, dojde k rozvázaní předkupní smlouvy a kupujícímu jsou vráceny veškeré již uhrazené prostředky z titulu rezervačního poplatku či jiné zálohy. Je však nutné, aby kupující řádně prokázal vyvinutou aktivitu směřující k získání hypotéky.

Je nutné, aby proces koupě probíhal skrze notáře? Jaká je role francouzského notáře?

Ve Francii probíhá prodej nemovitosti povinně skrze francouzského notáře. Oproti České republice, kde může celý proces proběhnout jen za účasti advokátů, je ve Francii nutné postupovat přes notáře.

Role notáře je zajistit, aby celý prodej proběhl v pořádku, zkontrolovat, že byly kupujícímu poskytnuty veškeré zákonem dané podklady, a že byly dodrženy veškeré zákonné požadavky. Notář rovněž kontroluje, že smluvní dokumentace obsahuje přijatelná ustanovení pro obě strany. Toto nastavení má za cíl chránit obě smluvní strany.

V praxi je nicméně běžné, že má každá strana svého vlastního notáře, který v rámci možností hájí její zájmy.